KPMG 지식산업센터 공급, 8년來 260% 늘어 - KPMG 한국

마지막 업데이트: 2022년 1월 27일 | 0개 댓글
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센트 투자 손실

[팍스넷뉴스 류석 기자] 센트로이드인베스트먼트파트너스(이하 센트로이드PE)가 테일러메이드 인수·합병(M&A)을 위해 2개의 경영참여형 사모펀드(PEF)를 조성할 계획인 것으로 나타났다. 하나는 특수목적법인(SPC)의 보통주를 매입하는 에쿼티 투자용, 다른 하나는 SPC의 상환우선주를 매입하는 중순위 투자용이다. 이들 펀드를 운용해 센트로이드PE가 벌어들일 관리보수만 연간 90억원에 달한 전망이다.

24일 금융투자(IB) 업계에 따르면 센트로이드PE는 이달 중으로 6300억원 규모의 1호 펀드와 5600억원 규모의 2호 펀드를 조성해 테일러메이드 인수 자금을 마련할 계획이다. 여기에 테일러메이드 지분을 담보로 한 차입(인수금융) 9100억원을 일으키면 모든 자금 준비가 끝난다.

이들 펀드는 센트로이드PE가 국내에 설립할 SPC의 보통주와 RPS를 각각 매입하는 방식으로 테일러메이드 인수 자금을 지원한다. 1호 펀드가 통상 에쿼티 투자라 일컫는 방식으로 SPC 보통주를 매입하고, 2호 펀드는 상대적으로 하방 안전성이 보장된 메자닌(Mezzanine) RPS를 매입, 중순위 투자를 담당하는 구조다.

1호 펀드는 여느 PEF와 마찬가지로 약정액에 비례해 관리보수를 지급받고, 추후 투자금 회수에 따른 성과를 배분받게 된다. 관리보수는 매년 약정액의 1%를, 성과보수는 PEF를 청산했을 때 연환산 수익률(IRR) 8% 초과분의 20%를 수령하게 된다. 대신 1호 펀드 출자자(LP)들의 경우 원금 손실이 발생할 수 있다.

2호 펀드는 인수금융에 준하는 차입성 조달의 창구로 활용되는 만큼 별도의 성과보수는 없다. 관리보수도 에쿼티 투자 펀드보다 적은 약정액의 0.5%를 받는다. 2호 펀드가 매입하게 되는 RPS의 보장수익이 연 10.5%라는 점을 고려한다면 2호 펀드 LP들은 관리보수를 제외하고 연 10%의 고정수익을 얻을 수 있다.

1호 펀드와 2호 펀드는 센트로이드PE가 무한책임출자자(GP) 자격으로 출자하는 자금의 규모도 큰 차이를 나타낸다. 1호 펀드의 경우 센트로이드PE의 출자금이 100억원에 달하는 반면, 2호 펀드의 출자금 규모는 1억원에 불과하다.

1호 펀드와 2호 펀드의 관리보수는 연간 91억원 가량이 발생할 것으로 추산된다. 센트로이드PE는 향후 지급받을 관리보수를 미리 펀드 약정액에 포함시키키로 했다. 선취 수수료를 떼는 셈이다. 이로 인해 1호 펀드의 경우 6300억원의 자금을 모집하지만, 실제 SPC 보통주를 사들이는데는 5900억원만 투입하게 된다. 5600억원 규모로 조성되는 2호 펀드는 RPS를 4900억원 어치만 매입한다.

PEF 운용사가 SPC를 활용한 차입매수를 단행할 때 중순위 투자자들은 별도의 창구를 거치지 않고 직접 자체적으로 메자닌을 매입하는 경우가 많다. PEF와 같은 통로를 거칠 경우 관리보수와 같은 추가적인 비용 부담이 발생한다는 것이 가장 큰 이유다. 이와 반대로 센트로이드PE는 중순위 투자자들의 자금도 자신들의 펀드에 담아 적지 않은 관리보수 수입을 벌어들이게 됐다.

중순위 투자자들이 PEF를 통해 SPC의 메자닌을 사들이는 경우가 아예 없지는 않다. 대형 블라인드 펀드(투자 대상을 정해놓지 않고 자금을 모집한 펀드)가 종종 사용하는 공동투자(Co-invest) 기법이 대표적인 사례다. 대형 블라인드 펀드 운용사들은 일정 규모 이상의 M&A거래를 단행할 때 블라인드 펀드의 기존 LP들에게 중순위 투자자로 참여할 지 여부를 문의하고, 참여 의향을 나타낸 곳들의 자금만 모아 새로운 PEF를 조성해 거래 대금을 KPMG 지식산업센터 공급, 8년來 260% 늘어 - KPMG 한국 충당한다.

공통투자 기법은 기본적으로 기존의 블라인드 펀드 LP들에게 추가적인 수익을 낼 기회를 제공하는 일종의 '고객 서비스'에 해당한다. 역으로 블라인드 펀드 LP들 입장에서는 평소 신망이 두터운 운용사에게 기꺼이 중순위 투자를 단행, 신뢰도와 수익성을 동시에 꾀한다.

하지만 센트로이드PE처럼 프로젝트 펀드(단일 목적 투자를 위해 조성하는 펀드)로 에쿼티 투자금을 충당하고, 자신들이 또다른 프로젝트 펀드를 만들어 중순위 투자금도 마련하는 사례는 드물다. 2호 펀드에 참여하는 중순위 투자자 입장에서는 관리보수로 인해 직접 RPS를 매입했을 때보다 수익이 50bp 차감된다는 점을 고려해야 한다고 IB업계 관계자들은 입을 모으고 있다.

삼정KPMG "지식산업센터 공급, 8년來 260% 늘어" 삼정KPMG "지식산업센터 공급, 8년來 260% 늘어" 삼정KPMG "지식산업센터 공급, 8년來 260% 늘어"

최근 몇 년 간 지식산업센터 공급이 크게 늘어난 가운데 지속적인 성장을 위해서는 새로운 트렌드 이해와 투자 전략 수립이 필요하다는 분석이 나왔다. 특히 최근 금리 KPMG 지식산업센터 공급, 8년來 260% 늘어 - KPMG 한국 인상과 공사비 상승 등과 맞물려 일부 지역에서는 공급 과잉과 시세 하락이 이어지고 있어 주의가 필요하다고 당부했다.

삼정KPMG는 '수익형 부동산 블루칩, 지식산업센터의 과제' 보고서를 통해 지난해 승인된 국내 지식산업센터가 총 130개소로 2014년 대비 260% 이상 늘어났다고 27일 밝혔다.

지식산업센터란 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 사업시설과 근린생활시설, 복지 증진 시설 등 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 집합건축물을 가리킨다. 공업용지가 부족한 대도시에 많은 기업들이 입주할 수 있는 대규모 사업시설을 지어 용지난을 해소하고 지역경제 활성화를 도모하는 한편 중소기업의 재정 부담 완화와 작업 환경 개선 효과를 기대할 수 있다는 장점이 있다.

지식산업센터는 오피스 등 일반 수익형 부동산과 다르게 입주 시 취득세와 재산세 감면, 입주자금 지원 등의 혜택을 받을 수 있다. 최근 수도권이나 대도시를 중심으로 지식산업센터의 수익률이 높아지자 민간사업자를 중심으로 개발이 급증하는 추세다. 지역별로는 수도권 지역에 전체 지식산업센터의 80% 이상이 집중돼 있으며 비수도권의 경우 부산, 대구, 광주 등 대도시를 중심으로 최근 공급이 늘어나고 있다.

삼정KPMG는 지식산업센터의 성장 요인으로 △수요·공급의 증가 △외부 투자 확대 △정부 지원 강화를 꼽았다.

2020년 전후로 제2의 벤처붐이 도래하며 IT 기업 등 지식기반산업이 급격하게 성장하는 가운데 도심 내 맞춤형 오피스를 선호하는 벤처기업, 스타트업, 중소기업을 중심으로 입주 혜택을 내세우는 지식산업센터의 수요가 증가했다. 공급 측면에서도 주택 규제가 강화되면서 국내 중대형 건설사를 중심으로 한 지식산업센터 준공이 크게 늘었다. 안정적인 수익 창출과 사업 다각화를 위해서다.

부동산 규제에서 비교적 자유롭고 투자 손실 리스크가 상대적으로 적다는 점 역시 지식산업센터 투자 열풍을 불러일으켰다. 지역 경제 근간 강화, 도시재생, 일자리 창출 등을 목적으로 정부 차원의 공공 지식산업센터 개발 및 지원이 활성화되며 지식산업센터의 호황을 견인했다.

이에 대해 삼정KPMG는 시장이 급격하게 커지면서 일부 지역에서 공급 과잉과 시세 하락에 대한 우려가 나타나고 있다며 새로운 트렌드 이해와 전략 수립을 준비할 시기라고 강조했다.

서광덕 삼정KPMG 부동산자문팀 상무는 "단독 오피스 공간을 선호하는 창업기업이나 1인 기업의 증가와 더불어 코로나 이후 스마트워크 및 워케이션을 선호하는 기업이 증가하고 있다는 점에 주목할 필요가 있다"며 "기업이 보유한 과거 공장부지나 유휴지 등을 적극 활용하여 지식산업센터 개발이나 매각 등으로 기업자산가치를 제고할 필요가 있으며, 개발시에는 업무종사자들을 위한 근린생활시설, 커뮤니티 시설, 특화시설 등 다양한 아이디어가 필요하다"고 강조했다.

최근 가파르게 오르는 시장 금리와 공사비 상승 등 외부 요인 역시 유의해야 한다고 덧붙였다. 서 상무는 "금리 인상, 공사비 상승 등 시장의 성장을 저해할 수 있는 부정적인 변수와 최근 수도권 내 오피스 등 업무시설 공급부족이 심화되는 만큼 대체시설로서의 지식산업센터 기능 등을 종합적으로 검토하는 것이 미래 전략 수립에 중요하다"고 말했다.

미래에셋 TIGERETF

TIGER 부동산인프라고배당 ETF는 TIGER 리츠부동산인프라 ETF로, TIGER KIS부동산인프라채권TR ETF는 TIGER 리츠부동산인프라채권 TR KIS ETF로 명칭이 변경됩니다.

왜 이름을 변경했을까요? 가장 큰 이유는 ETF를 구성하고 있는 종목이 달라졌기 때문입니다. 작년 12월에 TIGER 부동산인프라고배당 ETF에서 고배당을 제외하고 국내 최초 100% 특별자산군으로 이뤄진 ETF로 거듭났죠. 국내 최초, 100% 리츠 및 부동산/인프라펀드에 투자하는 인컴형 특화 상품이 됐습니다. 이에 걸맞게 이름을 새롭게 TIGER 리츠부동산인프라 ETF로 바꿨답니다.

이와 더불어 TIGER 리츠부동산인프라채권 TR KIS ETF도 특별자산군 12개 종목을 동일하게 편입종목으로 가져가면서 함께 이름을 변경한 거죠. TIGER 리츠부동산인프라채권 TR KIS ETF는 12개의 종목과 함께 안정성을 더 추구하기 위해 국내 중장기 채권 비중을 약 30% 내외로 가지고 있답니다.

안정적인 인컴형 수익을 추구하는 'TIGER 리츠부동산인프라 ETF' 와 'TIGER리츠부동산인프라채권 TR KIS ETF'

최근 시장의 상황과 더불어 리츠 시장의 구조도 변하면서 소액으로도 오피스, 물류센터, 데이터센터, 도로/항만/터널 등의 인프라에 투자할 수 있는 리츠(REITS, 부동산투자신탁)가 회자가 되고 있는데요. 부동산 임대수익을 배당 재원으로 하기 KPMG 지식산업센터 공급, 8년來 260% 늘어 - KPMG 한국 때문에 상대적으로 안정적이고 예측 가능하며 시장의 변동성과는 별개의 분배금도 기대해 볼 수 있기 때문이죠.

TIGER 리츠부동산인프라 ETF와 TIGER 리츠부동산인프라채권 TR KIS ETF는 국내 상장 리츠와 부동산/인프라 펀드 12종목에 투자하게 됩니다. 미래에셋센터원과 판교미래에셋센터 등을 보유한 맵스리얼티1를 비롯해 KPMG 지식산업센터 공급, 8년來 260% 늘어 - KPMG 한국 인천국제공항고속도로, 우면산터널, 인천대교, 부산항 신항 등의 인프라에 투자하는 맥쿼리인프라, 전국 각지의 롯데백화점과 롯데아울렛에 투자하는 롯데리츠, 1.4조원 규모의 물류센터 투자자산을 갖고 있는 ESR켄달스퀘어리츠, 국내 최초로 해외 부동산에 투자하는 제이알글로벌리츠 등이 대표적이에요. 또한 이번에 신규 편입된 SK리츠, 디앤디플랫폼리츠, NH올원리츠, 신한서부티엔티리츠 또한 공모 청약 시 엄청난 경쟁률을 기록했습니다. 국내 상장 리츠의 경우 연평균 5~8% 수준으로 저금리 시대의 투자 대안으로 손꼽히고 있어요 . (자료_리츠정보시스템)

TIGER리츠부동산인프라ETF 는 기준가격으로 봤을 때 상장 이후 수익률 32.5 %, 1년 수익률 26.40%로 안정적인 수익률을 기록하고 있고, TIGER 리츠부동산인프라채권 TR KIS ETF도 기준 가격으로 봤을 때 KPMG 지식산업센터 공급, 8년來 260% 늘어 - KPMG 한국 상장 이후15.74%, 1년 수익률 13.95%를 기록하며 채권과의 혼합 자산 ETF의 특징을 잘 나타내고 있죠 (2022.02.28 기준).

두 가지 상품 모두 분배금을 지급하는 ETF이기 때문에 안정적인 인컴형 ETF라고 볼 수 있는데요. 2021년 TIGER 리츠부동산인프라 ETF와 TIGER 리츠부동산인프라채권 TR KIS ETF는 각각 연간 배당수익률 5.3%, 4.03%를 지급했습니다 . (자료_미래에셋자산운용)

두 가지 ETF 분배금의 주요 재원은 부동산/인프라 펀드 및 리츠의 임대 수익 및 시세 차익이에요. 그래서 우량 임차인( SK그룹, NH, 롯데 등)을 보유하는 만큼 인플레이션에 준하는 임대료 인상, 이에 따른 NOI(순영업이익)증가를 기대해볼 수 있는 거죠.

최근 러시아와 우크라이나 무력분쟁으로 전반적인 원자재 가격이 상승하면서 인플레이션 우려가 더해지는 중이죠. 이럴 때 실물 자산, 즉 부동산, 그리고 리츠가 부각되기 마련입니다. 변동성이 커진 요즘 인컴형 상품에 대한 KPMG 지식산업센터 공급, 8년來 260% 늘어 - KPMG 한국 관심도 많죠. 거래가 편리하고 보수가 저렴한 ETF의 장점과 함께 부동산에 투자해 보다 안정적인 인컴 수익을 추구할 수 있는 ‘TIGER 리츠부동산인프라 ETF ’ 와 ‘ TIGER리츠부동산인프라채권 TR KIS ETF ’ 에 관심을 가져 보는 건 어떨까요?

특히 개인연금 퇴 직연금(DC/IRP), ISA계좌에서 투자할 경우 다양한 세제 혜택까지 누릴 수 있습니다. 꾸준한 인컴형 상품에 관심있는 투자자라면, 새로운 이름으로 단장한 TIGER 리츠부동산인프라 ETF와 TIGER 리츠부동산인프라채권 TR KIS ETF 를 놓치지 마세요!

미래에셋자산운용 준법감시인 심사필 제22-0098호 (2022.03.17~2023.03.16)


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센트 투자 손실

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    • 김명숙 기자
    • 승인 2021.10.22 09:19
    • 댓글 0
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      질의하고 있는 이용우 의원

      질의하고 있는 이용우 의원

      [고양일보] 이용우 의원(더불어민주당, 고양시정)은 신용보증기금이 스타트업 위주의 보증연계투자 전문역량을 더욱 강화해야 한다고 주장했다.

      이 의원은 “단기에 높은 투자수익 실현을 목표로 하는 민간 VC와는 달리 신용보증기금은 투자시장에서 소외된 창업초기·지방소재·제조업 기업 위주로 투자하고 있어 상대적으로 리스크가 크다”며 “실제로 2018년부터 투자손실이 지속적으로 확대되어 2020년에는 37억 규모의 투자손실이 발생했으며, 최근 5년간 투자손실 발생 기업 중 투자 후 2년 안에 보증 부실이나 폐업 등으로 인해 감액처리 된 업체가 약 30%를 차지하고 있다”라고 했다.

      이 의원은 이런 현상이 발생하는 것은 투자 전문성이 부족하기 때문이라고 지적했다.

      이 의원이 신용보증기금으로부터 제출받은 자료에 따르면 투자금융센터 투자운용인력의 평균 근무기간은 약 1.5년에 불과했다.

      이용우 의원은 “평균 1.5년 근무하는 구조에서는 전문성을 담보할 수 없다”며 “보증연계투자 손실을 줄이고 다각화된 투자를 제대로 하기 위해서는 전문인력 양성 등 자체 역량 강화 방안을 고민해야 한다”고 밝혔다.


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