직거래

마지막 업데이트: 2022년 1월 8일 | 0개 댓글
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가격이 이상한데?…‘직거래’ ‘떴다방’ 거래 여부 공개된다

1일 국토교통부는 실거래가 공개 시스템(rt.molit.go.kr) 의 공개 항목에 부동산 직거래 여부와 거래를 중개한 공인중개사 소재지 정보를 직거래 추가 공개한다고 밝혔다. 이는 지난 6월15일 개최된 대통령직속 4차산업혁명위원회 내 데이터특별위원회가 부동산 거래 투명성 강화를 위해 공개 항목을 추가하기로 의결한 데 따른 것이다. 이렇게 되면 현재 공개되는 부동산 소재지, 전용면적, 계약일, 해제여부, 해제사유 발생일, 거래금액, 층수 등의 항목에 2가지가 추가된다.

부동산 직거래 여부가 공개되면 중개사를 통하지 않고 친인척 간 또는 지인 간 거래를 하면서 시세와 차이가 나는 ‘이상 가격’이 신고되는 것을 구별할 수 있을 것으로 보인다. 공인중개사 소재지(시·군·구) 공개의 직거래 경우에는 투기성 거래 여부를 판단할 수 있는 정보가 될 수 있다. 국토부 부동산거래분석기획단 관계자는 “직거래 외지 공인중개사가 다른 지방에 와서 임시가설물을 세워 운영하는 이른바 ‘떴다방’에서 거래된 가격 등 외지 중개사가 개입되서 책정된 가격이라는 정보를 국민들이 알 수 있다”고 말했다.

2가지 정보는 11월1일 이후 체결되는 계약부터 공개되며, 부동산 거래 신고 기한이 계약 체결 후 30일이라는 점을 고려하면 이르면 11월 말부터는 2가지 정보가 추가된 실거래가 정보를 확인할 수 있다.

국토부는 공장과 창고의 실거래가도 시스템 개선을 거쳐 내년 하반기에는 실거래가 정보 시스템을 통해 공개할 계획이다. 그동안에는 실거래 신고만 되고 실거래가가 일반에 공개되지는 않아 공인중개사들만 공장 및 창고의 시세를 알 수 있었다.

늘어나는 직거래…서울 집값 끌어내린다

서울 송파구 일대 아파트 단지. 사진=한경DB

서울 송파구 일대 아파트 단지. 사진=한경DB 주택 거래 침체 속에 부동산 중개업소를 거치지 않고 매도자와 매수자가 직접 거래하는 ‘직거래’가 늘고 있다. 통상 시세보다 많게는 수억원씩 낮은 가격에 거래가 이뤄지다 보니 집값 하락장에서 낙폭을 더욱 키우는 요인으로 작용하고 있다. 직거래는 증여세, 양도소득세 등의 세금과 중개 수수료 부담을 줄이기 위한 친족 간 매매계약 가능성이 높다는 게 전문가들의 분석이다.

9일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 지난달 서울 아파트 매매 직거래 건수는 64건으로 전체 직거래 거래 건수(478건)의 13.4%를 차지했다. 아직 신고 기한(8월 31일)이 3주가량 남아 있어 직거래 건수는 더 늘어날 것으로 예상된다. 종합부동산세 과세 기준일(6월 1일) 직전인 지난 5월 20.2%까지 올랐던 서울 아파트 매매 직거래 비중은 6월 8.1%까지 떨어졌다가 직거래 7월 큰 폭으로 반등했다.

일부 아파트에서는 시세 대비 수억원 낮은 가격에 팔리는 거래가 나오고 있다. 서울 송파구 잠실동 아시아선수촌 전용면적 178㎡는 지난달 18일 42억원에 직거래로 팔렸다. 올 1월 최고가(47억3000만원)보다 5억3000만원 떨어졌다. 현재 나와 있는 매물 호가(48억~51억원)보다도 많게는 9억원 낮은 금액이다. 잠실동 A공인 관계자는 “누가 봐도 ‘증여성 거래’지만, 집값이 꺾이는 추세다 보니 ‘혹시 시세가 더 떨어진 것 아니냐’는 문의 전화가 여러 건 있었다”고 했다.

늘어나는 직거래…서울 집값 끌어내린다

지난달 11일 성북구 장위동 래미안장위퍼스트하이 전용 84㎡도 이전 최고가(13억3000만원)보다 5억원 낮은 8억3000만원에 거래됐다. 입주 초기인 2019년 10월 매매가(8억2000만원)와 비슷한 수준이다. 이 아파트 전용 84㎡ 시세는 이달 10억5000만원 선이다.

개발 호재로 최근 수년간 집값이 큰 폭으로 뛰었던 경기 일부 지역에서도 이전 최고가 대비 억 단위로 내린 직거래 계약이 속출하고 있다. 성남시 분당구 정자동 상록우성 전용 69㎡는 지난달 이전 최고가(15억4500만원)보다 3억원 넘게 떨어진 11억8500만원에 직거래로 팔렸다.

늘어나는 직거래…서울 집값 끌어내린다

수원시 영통구 이의동 광교푸르지오월드마크 전용 106㎡도 지난달 10억1000만원에 직거래돼 이전 최고가(15억4500만원)보다 5억원 넘게 떨어졌다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “낙폭이 과도한 직거래가가 시세에 100% 반영되는 것은 아니지만, 하락장에서의 불안 심리를 더욱 확산하는 요인이 될 수 있다”고 말했다.

부동산업계에서는 직거래 중 상당수가 증여세를 피하기 위한 가족 간 거래인 것으로 보고 있다. 다주택자가 소유한 주택을 증여하지 않고 시세보다 싼 값에 가족에게 팔면 많게는 수억원의 세금을 아낄 수 있다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에 따르면 다주택자 A씨가 5년간 보유한 15억원짜리 주택(매입가 10억원)을 증여할 때 부과되는 증여세는 단순 계산으로 약 4억740만원이다. 하지만 이 집을 시세보다 3억원 싼 12억원에 가족에게 매각하면 5300만원가량의 양도세만 내면 돼 3억5000만원의 세 부담을 줄일 수 있다.

현행 증여세법은 시가보다 30% 이하 또는 3억원 이하로 싸게 팔았다면 ‘편법 증여’가 아닌 ‘정상 거래’로 간주한다. ‘30%’와 ‘3억원’ 중 적은 금액을 기준으로 하기 때문에 A씨의 경우 직거래 상한액은 12억원이다. 부동산업계 관계자는 “집값 하락세가 가팔라질수록 증여성 직거래는 더 늘어날 것”이라며 “특히 증여세율이 40%에 달하는 10억원 초과 주택 소유자가 증여보단 직거래를 선택할 가능성이 크다”고 했다.

KREI 논단

제4유형

2016년 ‘지역농산물 이용촉진 등 농산물 직거래 활성화에 관한 법률(직거래 직거래활성화법)’이 시행됨에 따라 수립된 ‘제1차 지역농산물 이용촉진 및 농산물 직거래 활성화 기본계획(2017∼2021년)’이 지난해를 끝으로 종료됐다. 1차 계획 기간은 문재인정부 5년과 맞물렸다는 점에서 의미가 있다.

문재인정부는 지역먹거리 선순환 체계 구축을 위한 로컬푸드 정책 대표 사업으로 로컬푸드직매장 활성화를 추진했고 성과도 냈다. 특히 1차 계획 기간 중인 2020년에는 ‘로컬푸드 확산을 위한 3개년 추진계획(2020∼2022년)’을 수립해 직거래 로컬푸드직매장을 크게 확대했다.

로컬푸드직매장은 영세농·고령농·귀농인 등 상대적으로 취약한 농민들이 생산하는 농산물을 소득원으로 만들 수 있는 최적의 판로이자 이들이 선택할 수 있는 최선의 판로다. 로컬푸드직매장 확대는 정부 지원에 농협의 노력이 보태진 결과다. 농협은 전국 지역농협 하나로마트 내에 복합매장(숍인숍) 형태나 무인매장형(코너형) 직매장을 적극 개설하려고 노력했다. 이에 힘입어 로컬푸드직매장 수는 2017년 188곳에서 지난해 8월 기준 663곳으로 급증했다.

로컬푸드직매장 확대 외에 최근 온라인 직거래와 직거래장터의 역할 변화도 눈에 띈다. 온라인 직거래는 ‘신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)’ 사태 이후 오프라인 직거래를 대체하며 직거래의 주류 방식으로 변모하고 있다. 반면 소비자가 오프라인에서 농민들과 농산물을 직접 거래하는 직거래장터는 코로나19 확산으로 크게 위축됐다. 일례로 코로나19 사태 직거래 전엔 북적대던 경기 과천 경마공원 바로마켓 직거래장터는 최근 2년간 큰 타격을 입어 현재는 드라이브스루 형태로만 명맥이 유지되고 있다. 이러한 변화 속에 직거래는 농산물 유통거래의 중요한 축으로 확실히 자리 잡고 있다. 농산물 생산액에서 직거래가 차지하는 비중은 2018년 9.9%에서 2020년 15.5%로 늘어났다.

이제 제2차 농산물 직거래 활성화 기본계획을 추진할 때가 됐다. 2차 기본계획은 이런 변화를 감안하면서 몇가지를 반드시 짚고 넘어가야 한다.

첫째, 직거래활성화법은 농민과 소비자간 직거래뿐 아니라 한단계의 유통인이 개입하는 것까지 직거래에 포함해 직거래 정체성에 혼란을 줄 여지가 있다. 그렇더라도 다음 계획은 직거래법상의 정의와는 상관없이 농민·소비자간 직거래를 활성화한다는 목적을 분명히 해야 한다.

둘째, 로컬푸드직매장 수 확대는 농민들의 직거래 기회를 넓히는 긍정적 효과가 있다. 하지만 직매장 설치·운영이 정부와 지방자치단체의 보조에 지나치게 의존해 자생력과 지속가능성이 떨어지는 문제도 있다. 이는 지역산 농산물을 판매하는 또 다른 루트인 전통시장이나 5일장에 견줘 직매장에만 차별적인 특혜를 부여하는 것처럼 비쳐 위화감을 조성할 수도 있다. 이에 다음 기본계획을 통해서는 일본처럼 협동조합에서 개설·운영을 지원·지도하는 직매장과 장터를 확대할 필요가 있다. 또 5일장 등 기존 직거래를 지원·육성하는 것도 필요하다.

무엇보다 코로나19 사태로 비대면 거래가 확대되는 추세에 발맞춰야 한다. 직거래의 온라인화를 적극 지원해 온라인과 오프라인 양쪽 모두의 직거래를 확대하는 ‘직거래의 트윈(twin)화’를 추진할 필요가 있다. 구독경제 확대 추세에 대응해 꾸러미 직거래를 지원하는 것도 방법이다. 아울러 소비자가 농산물 생산과 소비 과정에 직접 참여하는 공동체지원농업(CSA)을 육성해 주말농장이나 도시농업을 대체하는 방식으로 직거래 다각화를 도모할 수도 있을 것이다.

정부가 부동산 직거래와 중개거래를 구분해서 공개한 지 한 달, 직전보다 10% 이상 높거나 낮은 가격에 직거래되는 이상 사례가 다수 나타났다. 업계는 가족 간 거래일 가능성이 높다고 분석했으며, 국토부는 문제가 있는 거래로 판단될 시 과태료 처분 등이 진행될 수 있다고 경고했다.

8일 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 7일 기준 지난달 서울 아파트 전체 매매거래는 899건이며 이 가운데 직거래는 99건이었다. 앞선 거래내역이 없거나 취소된 거래 등을 제외하면 85건으로 이 중 직전거래(2년 내) 대비 10% 이상 떨어지거나 올라 가격 변동 폭이 컸던 거래는 31건이었다.

10% 이상 하락거래는 15건이었으며, 이 가운데 6건은 직전거래 대비 가격이 30% 이상 낮게 거래됐다. 큰 비율로 집값이 내려간 곳은 영등포구 문래동 삼환아파트 전용 84㎡로 해당 아파트는 지난 8월 9억5000만원에 거래됐지만, 지난달에는 3억6000만원 떨어진 5억9000만원(-37.9%)에 거래됐다. 현재 주변 단지 같은 면적대 매물은 11억원에 호가가 형성돼 있다.

아파트 인근 A공인중개업소 대표는 "해당 매물보다 작은 74㎡도 8억원이 넘는 가격에 거래가 됐고, 해당 면적대는 지난 7월 10억2000만원까지 거래가 됐었다"며 "이번 거래는 직거래 매물이라 구체적인 상황은 모르지만, 시세보다 상당히 낮게 거래가 됐다"고 했다.

그는 "이런 경우 가족 간 거래일 가능성이 크고, 아주 드물게 가격을 낮춘 이른바 다운 계약일 수도 있다"고 덧붙였다.

전문가들도 시세보다 가격을 낮춘 거래는 가족 등 특수관계인 간 거래 가능성이 높다고 직거래 말했다. 지난 6월 이후 양도세 부담이 커진 다주택자가 가족에게 집을 넘겼을 수 있다는 분석도 직거래 직거래 나왔다.

우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장은 "가족 등 특수 관계인 사이 거래일 수 있다"며 "최근 종합부동산세 부담으로 인해 가족에게 집을 넘기는 일도 있을 수 있다"고 전했다.

다만 그는 "가족 간 부동산 매매거래라도 시가의 5% 또는 3억원의 범위를 벗어나면 '부당행위계산의 부인' 대상이 돼 거래가액을 적정한 시가로 다시 계산하게 될 수 있다"면서 "또한 시가의 30% 또는 3억원 범위를 넘는다면 추가로 증여세를 물어야 할 가능성도 있다"고 전했다.

한편 10% 이상 상승한 거래도 16건 조사됐다. 가장 눈에 띄는 거래는 직전거래 대비 13억9000만원가량 뛴 성동구 성수동 트리마제 전용 140㎡형으로, 이 아파트는 지난 8월 32억원에 거래됐지만 지난 11월 직거래로 45억9000만원에 거래되며 가격이 43.43% 뛰었다. 현재 호가는 42억원에서 45억원 선에 올라와 있다.

트리마제 인근 B공인중개업소 관계자는 "호가는 이전부터 40억원대로 올라와 있지만, 이 정도 가격에 사겠다는 사람이 지금까지는 없었다"며 "직거래라서 왜 이런 가격에 거래됐는지는 정확히 알 수가 없다"고 전했다.

이외에 17건 중 대부분은 2억원 이하의 저가 아파트였다. 가격상승률이 가장 높았던 곳은 금천구 가산지웰에스테이트 전용 12.13㎡로 지난 10월 9500만원에 거래됐지만 지난달 1억5900만원으로 거래되며 가격이 67.3% 올랐다.

앞서 국토부는 호가를 띄우기 위한 고가 거래 등 이상거래에 대한 조사를 진행해왔다. 국토부 관계자는 "직거래와 중개거래 모두 포괄적으로 모니터링을 하면서 이상거래라고 생각되면 자금조달 소명서 등을 요청하고 계약에 대한 검토를 진행한다"며 "이후 조사요구에 불응하거나 문제가 있는 계약은 부동산 거래신고법에 따라 거래가액을 따져서 과태료 처분을 한다"고 말했다.


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