신뢰의 중개사

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    • 송지나 기자
    • 승인 2020.08.20 15:00
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      오빛나라 법률사무소 대표변호사 오빛나라

      오빛나라 법률사무소 대표변호사 오빛나라

      공인중개사의 중개를 통해 부동산 거래를 하는 것이 일반적이다. 거래 당사자는 대부분 계약체결 당시 처음 만난 사이지만 전문가인 공인중개사를 신뢰해 고액의 부동산을 매매하거나 임대차계약을 체결한다. 그런데 공인중개사의 중개를 거쳤지만 신뢰의 중개사 부동산 계약관계에 문제가 생기는 일이 자주 발생한다.

      개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 또한 개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

      개업공인중개사가 제3자로 하여금 자신의 사무실에서 중개행위를 하도록 사무실을 제공하였고, 이로 인해 거래 당사자에게 재산상 손해가 발생하였다면 비록 제3자가 개업공인중개사의 고용인인 소속공인중개사나 중개보조원이 아니라고 할지라도 개업공인중개사가 손해배상책임을 져야 한다.

      공인중개사 사무실에서 부동산 거래를 한 중개의뢰인은 당연히 해당 공인중개사의 책임으로 중개행위가 이루어졌다고 생각하므로 이러한 중개의뢰인의 신뢰를 충실하게 보호하기 위한 것이다.

      중개사무소를 타인에게 중개행위 장소로 제공했을 경우에는 개업공인중개사의 고의, 과실이 없더라도 무과실 책임을 지게 되므로 개업공인중개사는 제3자에게 중개행위를 하도록 사무실을 제공하면 그 제3자의 중개행위에 대해 향후 책임을 질 수 있다는 것을 숙지하고 신중해야 한다.

      판례는 중개업자인 갑이 자신의 사무소를 을의 중개행위의 장소로 제공하여 을이 그 사무소에서 임대차계약을 중개하면서 거래당사자로부터 종전 임차인에게 임대차보증금의 반환금을 전달하여 달라는 부탁을 받고 금원을 수령한 후 이를 횡령한 경우, 갑에게 거래당사자가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판시했다(대법원 2000. 12. 22. 선고 2000다48098 판결 참조).

      그렇다면 공인중개사는 신뢰의 중개사 중개의뢰인에게 어떠한 의무를 부담할까? 공인중개사법상 대표적 의무는 ①공인중개사의 선관주의의무 및 비밀유지의무 ②중개대상물의 확인·설명의무 ③금지행위를 들 수 있다.

      (1) 공인중개사의 선관주의의무 및 비밀유지의무

      개업공인중개사 및 소속공인중개사는 전문직업인으로서 지녀야 할 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 하고, 원칙적으로 업무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 안된다.

      부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있다.

      (2) 중개대상물의 확인·설명의무

      중개의뢰를 받은 중개업자는 중개물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다. 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 및 대통령령으로 정하는 사항(중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항, 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항, 거래예정금액·중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역, 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항, 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태, 벽면 및 도배의 상태, 일조·소음·진동 등 환경조건, 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건, 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율)을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시해야 한다.

      중개업자가 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있는 중개물건의 권리관계 중에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 할 것이므로 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자인지 여부를 조사·확인할 의무가 있다. 개업공인중개사는 중개업무의 수행을 위하여 필요한 경우에는 중개의뢰인에게 주민등록증 등 신분을 확인할 수 있는 증표를 제시할 것을 요구할 수 있다.

      대리권과 관련하여, 판례는 중개업자로서는 부동산 소유자의 대리인이라고 칭하는 사람으로부터 부동산의 처분의뢰를 받은 경우에는 위임장 및 부동산 소유자의 인감증명서 등을 확인하는 것은 물론 매도의뢰인이 알지 못하는 사람인 경우에는 필요할 경우 등기권리증의 소지 여부나 그 내용을 확인·조사하여 보아야 할 주의의무가 있다 할 것이고, 부동산 소유자와 연락하는 등의 방법으로 그의 소유권 유무 및 대리권 수여 여부를 조사하고 확인하여야 할 주의의무가 있으므로 이러한 주의의무를 다하지 않아 그 결과 위탁자에게 손해를 입게 한 때에는 불법행위로서 그 손해를 배상할 책임이 있다고 판시한 바 있다.

      중개업자는 부동산 소유자의 대리인이라고 칭하는 사람이 제공한 서류 외에도 부동산 소유자 본인에게 직접 소유권 유무 및 대리권 수여 여부를 확인하고 조사하여야 한다고 보는 것이다.

      (3) 금지행위

      개업공인중개사는 ①중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위 ②중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위 ③사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 공인중개사법 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위 ④해당 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위 ⑤관계 법령에서 양도·알선 등이 금지된 부동산의 분양·임대 등과 관련 있는 증서 등의 신뢰의 중개사 매매·교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위 ⑥중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위 ⑦탈세 등 관계 법령을 위반할 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나 관계 법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위 ⑧부당한 이익을 얻거나 제3자에게 부당한 이익을 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주거나 신뢰의 중개사 줄 우려가 있는 행위 ⑨단체를 구성하여 특정 중개대상물에 대하여 중개를 제한하거나 단체 구성원 이외의 자와 공동중개를 제한하는 행위를 하여서는 안 된다.

      공인중개사의 손해배상책임이 성립하기 위해서는 공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 재산상의 손해가 발생하였는지, 공인중개사가 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 재산상의 손해를 발생하게 하였는지 여부에 대해서 분쟁의 여지가 있고, 공인중개사에게 손해배상책임이 성립하더라도 중개의뢰인의 과실상계 등 구체적인 사실관계에 따라 손해배상액이 줄어들거나 늘어날 수 있으므로 법률 분쟁에 대해 철저하게 대처할 필요성이 있다.


      -現 오빛나라 법률사무소 대표변호사
      -現 대한변협 인증 산재 전문 변호사
      -現 사회적참사특별조사위원회 자문위원
      -現 한국여성변호사회 재무이사
      -現 서울지방변호사회 여성변호사특별위원회 위원
      -現 서울글로벌센터 자문위원
      -現 수협 공제분쟁심의위원회 위원
      -前 근로복지공단 서울업무상질병판정위원회 위원
      -사법시험 54회 합격
      -사법연수원 44기 수료
      -연세대학교 법학과 졸업


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