NPL 투자분석과 계약실무 - 부실채권의 기본부터 수익률 분석까지, 신세계몰

마지막 업데이트: 2022년 1월 20일 | 0개 댓글
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NPL투자

대위변제 방식을 통한 NPL 투자

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오늘은 부실채권이라고 일반적으로 알려진 NPL 투자방식에 대해 같이 고민하고자 합니다.

투자의 영역을 일반물건에서 특수물건으로 영역을 확장하다 보면

끝 지점에서 만나게 되는 투자방식이 NPL로 이를 통해 수익을 거양하는 것은 경매의 일반적인

지식과 소양을 넘어 중수 정도에 이르러야 그 영역이 와 닿고, 이해가 가능한 투자처라고 생각합니다.

하지만, 조금만 더 이 영역을 파 헤쳐보면 법정지상권이나, 허위 유치권을 파헤치는 정도에는

못미친다는 것을 깨닫게 됩니다.

본 포스팅 글은 NPL을 통해 투자를 권유하는 글이 절대 아님을 먼저 말씀드립니다.

투자의 기법으로 이러한 것도 있구나 정도로, 경험의 지평을 확장하는데 도움을 드리고자

NPL 영역은 저도 최근에야 관심을 가지고 관련 도서를 구입하고, 다양한 분들의 경험담 등을

통해 본 블러그에 미력하나마 조심스럽게 소개합니다.

저의 경우(닉네임; 청로엔) 이 분야에는 문외한 사람이고, 현재 이 분야를 집중적으로 공부하는 중임을

알려드리고, 같이 이 영역을 고민해 보았으면 합니다. 그리고 투자의 한 영역으로서 발전 가능성이 있는지

같이 고민해 보았으면 합니다.

npl 투자의 목적은 낙찰이 아니라 배당이다.

이말은 많은 것을 함의한다고 봅니다. 일반 경매자의 입장에서 물권을 분석하고 임장하고, 시세 파악하고

낙찰받고 명도하고 등등의 경매자 입장이 아닌 우리가 분석하는데 등장하는 (등기부 등본) 채권자의 입장에서 경매를 바라보면서 낙찰 후 배당을 받는 투자 방식이라는 것입니다.

그래서, 경매자의 시각과 공략, 전략이 아닌 반대 입장에서 경매 사건을 바라보아야 한다는 것입니다.

NPL 시장에서 부실채권 투자는 론세일방식, 채무인수방식, 입찰이행방식, 사후정산부계약방식 등으로

거래됩니다. 그러나 2016년 7월 대부업법 개정으로 인해 NPL 시장의 대부분을 차지하고 있는 금융기관

부실채권에 대하여는 론세일 방식을 통한 개인 투자가 불가능하게 되었습니다.

* 부실채권(NPL) 매입은, 2016년 7월 25일부터, 법인자본금 3억원 이상, 금융위원회(금융감독원) 등록

그렇다고, 전혀 방법이 없는 것은 아닙니다. 개인이 채권자인 부실채권은 매입할 수 있습니다.

제9조의4 미등록대부업자로부터의 채권양수ㆍ추심 금지 등 제3항

대부업자 또는 여신금융기관은 제3조제2항제2호에 따라 등록한

대부업자, 여신금융기관 등 대통령령으로

정한 자가 아닌 자에게

대부계약에 따른 채권을 양도해서는 아니 된다.

개인이 금융기관 NPL 채권을 매입할 수 있는 방법이 아주 없는 것은 아니고, 직접투자 방법으로

채무인수 방식, (임의 · 법정)대위변제 방식, 입찰이행 방식, 사후정산부계약 방식 등이 있습니다.

간접투자 방법으로 NPL 채권에 근질권 설정하는 방식이 있는데 이는 주로 대부업체 NPL이 대상이 됩니다.

대위변제 기법에 대해 알아보겠습니다.

투자자가 대위변제를 통해 NPL 유입투자 효과를 내는 것으로 이해하면 됩니다.

대위변제란?

채권자가 가지고 있던 채권에 관한 권리(채권 ·담보권 등)가

변제자에 이전되는 것을 말한다.

NPL 대위변제 투자는 요즘 개인들이 주목할만한 부실채권 투자기법으로 활용되고 있다고 합니다.

이와 같은 투자 물건이 그리 많지는 않지만, 임의 대위변제 투자는 채무자의 협조를 얻어야 하고,

법정대위변제 투자는 후순위 담보권자나 주택 임차인 · 보증인 자격 등으로 투자할 수 있는 당연한

투자수익은 낙찰금액에서 대위변제금액을 빼면 되고, 낙찰금액이 근저당권 설정액보다 큰 경우에는

근저당권 설정액을 한도로 합니다. 결국 대위변제 이후 연체이자가 수익금이 되는 구조로 이해하시면

과거 NPL 투자에서는 개인이 은행으로부터 이 부실채권을 바로 매입할 수는 없고, 유동화회사를 통해서 매입할 뿐이였습니다. 아파트 경매 시 회수가 확실한 채권을 개인이 할인된 가격으로 매입하기란 쉽지 않았습니다.

개정 대부업법(대부업 등의 등록 및 금융이용자 보호에 관한 법률, 2016.7.25) 이후 개인이 론세일(채권양수도계약) 방식으로는 투자가 금지되어 부실채권 투자에 접근하기엔 다소 시장 여건이 좋지는 않다고 봅니다.

NPL 대위변제 투자법은 은행으로부터 직접 이전 받아 채권자의 지위를 가져올 수 있는 것입니다.

이때 임의대위변제는 채무자의 동의를 통해서 변제를 하고 채권을 이전하는 것으로 원금과 연체 이자를 채권최고액 한도로 배당 받는 투자 방법입니다.

대위변제를 진행할 경우 근저당에 기한 질권대출을 받기 때문에 실 투자금을 줄일 수가 있고, 절세효과도 있습니다. 다만 2018.5.1일부터 연체 가산금리가 3% 포인트로 제한되었기 때문에 질권대출금리가 6 ~ 7%인 상황에서 수익성이 크게 낮아지는 것 또한 주의가 필요해 보입니다.

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부칙 (1)
이 지침은 2015년 10월 01일부터 시행한다. [개정 대비표]

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가.예탁한 금전의 총액
나.예탁한 증권의 총액
다.예탁한 증권의 종류별 총액
라.채무증권의 종류별 총액
마.수익증권으로서 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 제229조 각 호의 구분에 따른 집합투자기구의 종류별 총액
바.예탁한 증권의 총액을 기준으로 한 위탁자의 평균 증권보유기간 및 일정기간 동안의 평균 거래회수

Ⅱ.고객정보의 제공처
하나금융그룹 중 금융지주회사법령에 의한 고객정보의 제공 및 이용이 가능한 회사는 하나금융지주(금융지주회사), 하나은행(은행업), 하나증권(금융투자업), 하나카드(신용카드업), 하나캐피탈(할부금융 및 시설대여업), 하나생명보험(생명보험업), 하나손해보험(손해보험업), 하나저축은행(NPL 투자분석과 계약실무 - 부실채권의 기본부터 수익률 분석까지, 신세계몰 상호저축은행업), 하나자산신탁(신탁업), 하나에프앤아이(NPL투자관리업), 하나금융티아이(시스템 소프트웨어 개발 및 공급업), 핀크(그 외 기타금융지원서비스업) 입니다.

Ⅲ.고객정보의 보호에 관한 내부방침
하나금융그룹에서는 고객 여러분의 고객정보를 최대한 안전하게 관리하기 위해 그룹사간 정보 제공 및 이용이 아래와 같이 엄격한 절차와 관리·감독 하에 이루어지도록 하였습니다.
①고객정보의 제공 및 이용은 내부 경영관리 목적으로만 이용되도록 하였습니다.
②그룹사의 임원 1인 이상을 고객정보관리인으로 선임하여 고객정보의 제공 및 이용에 관련된 일체의 책임을 지도록 하였습니다.
③그룹사별로 소관부서 및 담당자를 지정하여 체계적이고 집중적인 관리를 도모하였습니다.
④고객정보의 요청 및 제공시 서면 또는 전자결재시스템을 통하여 금융지주회사법령에 따라 고객정보관리인등의 결재를 받은 후 요청 및 제공하도록 하는 등 업무 프로세스의 정형화를 통해 엄격한 관리 및 통제가 이루어지도록 하였습니다.
⑤그룹사간 고객정보의 요청 및 제공, 이용 등과 관련한 업무에 대하여 금융지주회사 고객정보관리인에게 총괄관리 역할을 부여함으로써 고객정보의 보호에 만전을 기하였습니다.
⑥고객정보의 제공 및 이용 관련 취급방침의 제·개정시 2개 이상의 일간지에 공고하고, 각 영업점(본점 해당부서 포함), 그리고 각 그룹사 홈페이지 등에 게시하는 등 고객공지 의무에 최선을 다할 것입니다.
⑦그룹사간 고객정보 제공 내역을 각 그룹사 홈페이지에 게시하여 정보이용에 대한 고객의 조회가 용이하도록 하였습니다.
⑧위법 부당한 방법으로 인해 피해를 입게 된 고객 분을 위해 적정한 보상 및 처리가 이루어지도록 민원사항에 대한 안내 및 상담, 처리, 그리고 결과 및 통지 등 민원처리 관련 일체의 업무를 수행할 소관부서를 그룹사마다 두었습니다. 그리고 소관부서 외 금융감독원 분쟁조정제도를 통하여 구제받으실 수 있도록 하였습니다.
⑨고객정보 제공 및 관리에 대한 권한이 부여된 자만 고객정보에 접근하고, 고객정보의 송 수신, 보관 등에 있어 암호화하여 관리하며, 천재지변 및 외부로부터의 공격 침입 등 불가항력에 대비한 보안시스템을 구축하였고, 고객정보와 관련된 임직원에 대하여는 정기적으로 보안 교육을 실시하는 등 철저한 보안 대책을 마련하고 있습니다.

하나금융그룹은 그룹사간 고객정보의 제공 및 이용을 허용한 것이 금융서비스의 질을 높이고, 나아가 우리나라 금융산업을 선진화시키기 위한 조치임을 명심하고 고객정보의 교류를 토대로 고객 여러분들께 보다 편리하고 질 높은 선진금융서비스를 제공할 것을 약속드리며, 고객 여러분의 고객정보의 보호 및 엄격한 관리를 위해 최선을 다할 것입니다.

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NPL투자

NPL은 부실채권이라고 불리며, 금융기관의 대출 및 지급보증 중 원리금이나 이자가 연체된 채권을 말합니다.
90일 이상 연체되었거나 출자전환·재대출·기한 유예된 경우이거나, 혹은 90일 이하 연체이지만 파산 등의 이유로 전액 상환 가능성에 의심이 있는 경우 non-performing loan이라고 하며 금융회사는 자신들이 보유한 NPL을 채권추심을 전문으로 하는 신용정보회사나 여신전문 금융회사, 저축은행 등 제2 금융권에 경매 등을 통해 싼 가격에 매각하고, 이를 매입한 회사는 채권의 추심이나 재매각을 통해 수익을 올리기도 합니다.

NPL 질권담보 상품

은행이 NPL 채권을 SPC(자산유동화회사)를 통하여 대부 업체 혹은 AMC(자산관리회사)에 할인 매각합니다.
대형 AMC로 팔린 NPL 덩어리는 여러 개로 쪼개져 각각 소형 AMC로 팔립니다. 소형 AMC에서는 매입(투자) 한 각각의 NPL을 경매를 통해 현금화하려고 합니다. 이러한 매입 과정에서 대출자는 1. 자기자본 해결 혹은 2. 대출을 실행하여 이를 해결하려고 합니다. 이 돈을 은행의 경우 중도 상환 수수료 및 대출 과정의 어려움으로 제2금융권이나 P2P 업체를 통해 대출 신청을 하게 됩니다. 이러한 대출 신청을 NPL 질권 담보대출이라고 합니다. 대출 신청이 오면 소딧에서 심사를 하고, 타당성을 검토한 뒤 1순위 근저당 질권(근저당을 담보한 권리)을 잡습니다. 대출 금리의 경우는 12.5%(11~15%)입니다. 소딧은 질권 권한을 가지고 가기 때문에 안전성을 확보하게 됩니다.

배당금담보 상품

부동산 경매가 완료되어 해당 부동산의 권리가 있는 근저당권자가 배당금을 받게 됩니다.
경매 배당금을 받을 권리가 있는 사람이 경매 배당금을 담보로 대출을 받는 것을 배당금 담보 대출이라고 합니다.
경매 부동산이 이미 낙찰되었고 낙찰자가 잔금을 모두 납부하면 법원이 배당금을 1달 반 동안 보관하고 경매가 종료된 후 법원으로부터 직접 배당금을 받습니다. NPL의 소유자인 AMC가 경매 후 배당금을 받아 가는 과정에서 몇 개월의 시간이 걸려 자금이 묶이게 됩니다. AMC는 투자와 대출 간 발생하는 마진으로 수익을 얻을 수 있기 때문에 배당 기일까지 단기 유동화를 위해 소딧에 대출을 신청하게 됩니다. 소딧은 더욱 확실한 안전성을 확보하기 위해 법원에서 직접 배당금을 받아 투자자들에게 원금을 상환합니다. 이자 또한 AMC로부터 별도 수취하여 투자자들에게 지급합니다.

NPL 매입유형

금융위에 등록된 대부 업체만이 가능한 투자방식으로 부실채권을 원리금 기준으로 할인가로 매입하는 방법입니다. 가장 대표적인 매각 방법으로 부동산에 설정되어 있는 근저당권의 소유권을 일반채권 양도 방식에 의거해 매수하는 방법입니다. 근저당권의 권리와 의무 모두가 이전됩니다.

매수자가 채무자의 채권을 인수하는 것이 아니라 지위를 승계하는 형태로 계약하는 방식입니다. 매도 금액의 약 10% 계약금을 걸고 입찰에 반드시 참여해 낙찰을 받은 후 경락 잔금 대출을 받아서 매도금 중 계약금과 입찰보증금을 공제한 금액을 매도자에게 지불하고 근저당권을 말소하는 방식입니다.

입찰자와 채권자가 미리 NPL 매매가격에 대한 계약을 체결합니다. 그 후 우선 변제권 행사가 가능한 높은 금액에 입찰해 잔금을 내고 이후 채권자가 배당금 수령 후 일정액을 입찰자에게 반환하는 방식을 말합니다.

소딧 투자 보호장치

대출 고객의 상환에 문제가 생길 경우를 대비해 투자자를 위한 보호대책을 마련하였습니다.
소딧은 신용대출과 다르게 부동산 담보 설정으로 원금 회수율이 높습니다.
대출 채무 불이행이 일어났을 경우 제휴된 NPL 투자 회사에 매각하거나 직접 경매 진행으로 원리금을 회수합니다.
회수 기간 및 금액을 고려하여 선택하며 회수 금액 원리금 100%를 목표로 합니다.


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